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2009年政策让楼市疯狂 2010年房价涨跌很难测

浏览次数: 日期:2016.02.03

  “北京楼市就是一个典型的政策市。”很多房地产专家在接受媒体采访时都说过类似的话。
  2009年京城楼市的表现,为这个判断增添了不少证据。2010年刚刚开始,土地、金融、税收等各种政策目前仍然扑朔迷离。
  2010年的房地产市场是延续2009年的“疯狂”?还是像购房者期待的那样“大跌”?抑或像专家们的保守估计“稳中有升”?一切仍将取决于未来一段时间可能出台的房地产调控政策。
  2009政策让楼市疯狂
  政策松绑房价噌噌涨
  2007年年底的楼市拐点,让2008年北京楼市持续低迷了一整年。有鉴于此,2009年北京政府出台了一揽子楼市松绑新政。
  一副副“猛药”接踵而至。从契税下调到1%到免征印花税和土地增值税;从营业税5改2到房贷打7折以及公积金贷款利率下调;从限外令解禁到“70/90政策”暗自松绑;再加上宽松的货币政策……
  于是,2009年北京楼市奇迹般地起死回生,无论是交易量还是房价都疯狂飙升到了历史制高点。
  营业税新政恐慌需求大涨
  2009年的最后一个月,面对疯狂的房价,政府出台了遏制房地产投机的系列政策,第一条就是把个人住房转让营业税征免时限两年的优惠恢复到5年。
  消息公布时就有人预测,不少购房者可能会抢搭营业税优惠的“末班车”。
  情况果真如此,政策生效前的恐慌性交易带来市场的井喷——据北京市房地产交易管理网数据显示,2009年12月前10天,北京二手房网上签约套数已经达14357套,其中住宅签约套数达到了13576套,与11月相比,上涨幅度分别高达近60%及59%。
  2010房价涨跌很难测
  未来政策现在难预测
  “2009年想不到,2010年不确定。”这是地产老大王石对于这两年楼市的评价。的确,2010年新的房地产政策以及可能带来的房价走势,目前看来仍然扑朔迷离。
  1月12日晚间,央行宣布于1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。业内人士将其解读为货币政策收紧的信号,次日地产板块应声大跌。但第三天,央行便出面澄清说,调高存款准备金率并非政策收紧标志,仍是一次中性的货币调控工具的使用。
  潘石屹认为,这次政策调控的信号意义要大于作为具体举措的意义,而调控部门的“特别谨慎”更增加了未来的不可预知性。
  调控力度需拿捏准确
  近段时间,房地产支柱产业论又重出江湖,国家统计局总经济师姚景源公开表示,房价高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧,但房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇,不但不能动摇还要进一步发展。
  既然是支柱产业,而且不能动摇,那么房地产调控政策必然不会将房地产一棍子打死。要调控房价不要过快增长,又要保证房地产的支柱地位,房地产政策调控的力度就得拿捏得准确到位。因此潘石屹认为,未来政府出台政策,也会更加在意市场的反应,试探性的程度会增加,而尽量不用“猛药”。
  金融新政起决定作用
  社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示,一旦很多投资者利用银行的金融杠杆大量进入房地产市场的时候,一定会把房价抬高。同样,知名财经评论人牛刀也认为,货币金融政策的收紧才能有效抑制投资性需求,从而达到调控房价的目的。
  记者采访了解到,二套房政策、加息等均被业内专家认为是抑制投资需求的有效手段,但需要各银行的严格执行落实。对于未来金融货币政策的走向,诸多专家均认为将决定房价的走向,而2009年房价大涨归根结底还是因为货币流动性过大。
  因此,如果2010年央行继续执行宽松的货币政策,再加上供应量有限,房价将继续大涨,反之房价将有可能下跌。
  非普宅界定楼市再掀波澜
  2009年12月23日公布的营业税细则,对五年内的非普通住宅做出了全额征税的规定。这个消息又一次掀起了楼市波澜。“吓坏”了的非普通住宅的房主纷纷“行动”起来。记者了解到,营业税细则发布以来,二手房市场上的高档房纷纷加紧过户。
  据了解,“非普通住宅”认定的重要一点就是房屋面积在140平方米以上,而北京房地产交易管理网显示:2009年11月北京成交140平方米以上的二手房为4153套,占12.67%。
  新政策生效市场交易回落
  随着房地产政策从紧的方向进一步明朗,以及二改五政策的实施,北京二手房交易又急转直下。
  北京市房地产交易管理网及中原地产的数据显示,2010年1月1-7日二手房网签量与2009年12月同期相比下降79.62%,仅为1761套。
  进入2010年,重新实施的二手房营业税二改五政策迫使京城二手房市场持续冷淡,据链家地产统计数据显示,截至2010年1月24日,二手房成交9703套,相比2009年12月同期下降近70%。
  “遏制”房价有可能实现
  在1月24日晚上举行的北京“两会”政务咨询会上,市住建委相关负责人明确表示,春节前北京将出台2010年的楼市调控新举措,具体措施将包括完善预售制度、打击捂盘惜售、加快楼盘供应、缩短二手房交易周期等。
  对于有些楼盘按单元、楼层推出房源,变相“捂盘”的行为,市住建委负责人表示,“目前北京的预售规定是按栋开盘,即将出台的新措施将根据国务院的规定进一步完善预售制度,加快楼盘供应,对那些不按照规定开盘预售的,还将联合工商部门联合执法。”
  此外,“对那些确实囤地的开发商,该罚的罚,该收回的收回,绝不手软。”在北京“两会”政务咨询会上,陈刚副市长回应有关“囤地开发商处置”问题时也这样明确表示。
  众所周知,房地产项目开盘变相“捂盘惜售”早已不是什么新鲜事,使本就有限的供应量更加捉襟见肘,一房难求的现象也越演越烈。
  同时,开发商囤地也像是楼市的“潜规则”,一直若隐若现地存在着。而目前的政策信号表明,一直存在于楼市的这些“顽疾”似乎能彻底根除,而如果这样,“遏制”房价将有可能实现。
  专家意见 楼市政策
  应保持一定的稳定性
  每一次北京房价疯狂上涨之前,都是房地产调控政策密集出台的时期。“房地产政策应该保持一定的稳定性。”中原地产北方区总经理李文杰这样表示。他认为,目前的房地产政策调整过于频繁,政府应该保持政策的稳定性,由市场来调整房价。
  潘石屹同样认为,2009年第四季度房价上涨过快与70/90政策的反复有关。
  他解释说,2008年楼市低迷不执行70/90政策,已经准备销售的楼盘要重新改设计报批,现在又重新执行70/90政策,再经过一轮的重新改设计报批,而每一次的周期大概需要一年的时间,使很多需要重新报批的项目拖延了计划上市时间。这导致了京城楼市供应量吃紧,而需求量持续增加,房价自然肯定要上涨。
  因此,出于稳定楼市和房价的目的,京城房地产调控政策要尽量保持稳定。
  土地供应政策至关重要
  潘石屹及众多房地产专家接受采访时均表示,2010年至少上半年房价下降的可能性不大,下半年走势主要看土地供应。
  据记者了解,未来3-5年内将有大量土地供应。而潘石屹则认为,这些地块位置偏远,而且从土地推出到项目建成也还需要一定时间,预计两年内依然无法形成有效供应。
  因此,有效的土地供应政策至关重要,这将决定供需不平衡的市场现状、房价走势是否能得到改变。
  除了供地位置,供地结构也很重要。据记者了解,2010年政府要把住宅供应土地的50%以上用于廉租房、经济适用房、限价商品房和定向安置房等政府应该保障的住房。这对于购房者而言,也是一个“利好消息”。

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